Strata Title

STRATA TITLE :
Hak Kepemilikan Atas Vertical Property **

Sejak Tahun 1985, Indonesia telah menapaki era baru didunia properti, Era Strata Title, dengan di undangkannya Undang - Undang No. 16 Tahun 1985 dan  Peraturan Pemerintah No. 4 / 1988 Tentang Rumah Susun ( RUSUN ), dimana konsep kepemilikan rumah hunian tidak lagi mengarah kepada konsep landed house, melainkan kepada vertikal house.

Image : www.thewallpapers.org

Pada  mulanya kepemilikan atas tanah ( Hak Atas Tanah )  berada pada satu strata ( tingkatan / level ), yaitu di atas permukaan tanah, namun karena perkembangan Peradaban Manusia, Kemajuan Tehnologi, Pertumbuhan Ekonomi, Peningkatkan Kebutuhan Masyarakat  dan Kesadaran Akan Lingkungan Hidup yang disertai oleh satu masalah klasik yaitu : Keterbatasan lahan, menyebabkan pembangunan hunian dan perkantoran terutama di Kota besar, berorientasi pada bangunan vertikal. 

Image : www.boards.ie

Kondisi seperti inilah yang kemudian memunculkan persoalan, bagaimana memisahkan kepemilikan-kepemilikan yang ada pada properti vertikal yang dimiliki secara bersama oleh banyak orang, agar masing-masing pribadi bisa memilikinya secara terpisah dengan orang lain yang ada di sekitarnya. Misalnya di sebuah gedung vertikal berlantai : 25 Lantai. Didalamnya terdapat lantai : 1, 2, 3 dan seterusnya, dan tiap lantai terdapat 50 unit stratum. Nah bagaimana memisahkan kepemilikan pribadi dan kepemilikan bersama yang ada di situ?. Sehingga timbullah pemikiran, bagaimana kalau disetiap strata yang berbeda, dimunculkan hak-hak lain? Demikianlah yang menjadi latar belakang sejarah munculnya Konsep Strata Title.

Kamus Bahasa Indonesia sendiri tidak mengenal istilah Strata Title, sebab istilah ini diadopsi dari bahasa asing, yang digunakan di negara-negara luar, seperti Singapura dan Australia, yang mengenal konsep kepemilikan properti secara pribadi dan secara  bersama dalam satu bangunan vertikal.  Khusus untuk di Indonesia, walaupun masyarakat kita mengenal berbagai macam istilah seperti : Flat, Apartemen, Rumah Susun dan Condominium, akan tetapi berdasarkan UU RUSUN semuanya disebut Rumah Susun.

Image : www.e-architect.co.uk

Jadi pada intinya  yang dimaksud dengan Strata Title, adalah Hak kepemilikan secara bersama atas bangunan vertikal, yang didalamnya terdapat : Kepemilikan Pribadi yang terpisah dan Kepemilikan Bersama - sama. Istilah simpelnya Hak Bersusun atau Hak Diatas Hak  ( namun bukan tumpang tindih hak / sertifikat ganda ).  Di negara - negara maju, Strata Title itu tidak hanya berlaku untuk gedung bertingkat, terowongan kereta api juga memiliki kepemilikan sendiri-sendiri. Namun di Indonesia, secara hukum ( UU No. 16 / 1985 ), itu baru diatur untuk kepemilikan gedung-gedung bertingkat, itupun baru sebatas Rumah Susun. Sehingga untuk Perkantoran pun, tunduk pada ketentuan ini, walaupun sebenarnya Perkantoran tidak bisa disamakan dengan Rumah Susun, karena pengelolaannya memang berbeda.

Image : www.nature.desktopnexus.com

Rumah Susun.

Adapun yang dimaksud dengan Rumah Susun berdasarkan UU No. 16 / 1985 adalah:

"Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama bentuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama."  

Selanjutnya bagian dalam bangunan Rumah Susun dipisah-pisahkan menjadi ruang - ruang. Ada ruang yang dapat dimiliki secara pribadi dan terpisah ( Satuan Unit Stratum ) serta ada ruang yang dimiliki secara bersama - sama. Bagian ruang yang dapat dimiliki dan dikuasai secara pribadi dan terpisah inilah yang disebut Satuan Rumah Susun ( SARUSUN / SRS ). Sedangkan Ruang yang dimiliki secara bersama - sama disebut Bagian Bersama. 

Image : www.pemiliklangsung.com

Sebagai bukti kepemilikan pribadi atas Satuan Rumah Susun ( Unit Stratum ) diterbitkan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ( HMSRS / HM-SARUSUN ) yang diserahkan kepada masing - masing User.  Kepemilikan atas Satuan Rumah Susun meliputi pula kepemilikan atas : Bagian Bersama, Benda Bersama dan Tanah Bersama yang kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tak terpisahkan.

Sebagai gambaran riil bagaimana kepemilikan atas Strata Title, ( hak diatas hak / hak bersusun ), Contohnya adalah Rumah Susun PERUMNAS Kebon Kacang, Tanah Abang, Jakarta Pusat. 

Pada rumah susun ini, Lokasi dimiliki oleh PT. PERUMNAS dengan kepemilikan - Hak Pengelolaan ( Sertifikat HPL ). Diatas HPL, berdiri Bangunan RUSUN ( Rumah Susun ) dengan hak - Hak Guna Bangunan ( Sertifikat HGB ) an. PT. PERUMNAS. Bangunan RUSUN terdiri dari 640 Unit Stratum, dengan hak kepemilikan - Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ( Sertifikat HM - SARUSUN ) an. PT. PERUMNAS.  Selanjutnya ke 640 Unit Stratum dijual kepada para User, dan dibalik-namakan an. Para User. 

Image : www.flickr.com

Bagian yang dimiliki secara pribadi dan terpisah oleh User, adalah Unit Stratum masing-masing ( dengan Sertifikat HM - SARUSUN / HMSRS ).  Sedangkan bagian yang dimiliki secara bersama-sama adalah : 

1. Bagian Bersama; yaitu bagian yang dipakai secara bersama-sama, yang secara struktural melekat pada bangunan gedung. Misalnya Koridor, Lift, Tangga, Lobi, Basement dan perlengkapan yang ada di dalam bangunan tersebut. 
2. Benda Bersama;  adalah bagian-bagian daripada suatu sistem yang dipakai secara bersama-sama, tetapi berada di luar gedung. Contohnya, Pos jaga, Pagar, Taman, Jalan lingkungan, Tempat parkir yang ada di luar gedung, Septic tank dan lain sebagainya. 
3. Tanah Bersama; adalah tanah dimana bangunan itu berdiri, ( Sertifikat HGB ).

Jangka Waktu.

Pada prinsipnya Hak Milik atas Satuan Rumah Susun ( HM - SARUSUN ) bukanlah Hak Atas Tanah, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16 UUPA ( UU No. 5 / 1960 ), melainkan hak kepemilikan atas bangunan RUSUN. Oleh karena itu Sertifikat Hak Milik - SARUSUN tidaklah berlaku selama - lamanya sebagaimana Sertifikat Hak Milik pada landed house.  Sertifikat Hak Milik SARUSUN berlaku hanya : 

1. Selama Bangunan RUSUN itu berdiri. Jika Bangunan RUSUN itu dibongkar atau runtuh, maka berakhirlah Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, atau
2. Selama Hak Atas Tanah, dimana Bangunan RUSUN berdiri masih berlaku ( Sertifikat Hak Guna Bangunan / HGB ). Jika Hak Guna Bangunan ( HGB ) atas tanah dimana Bangunan RUSUN itu berakhir, maka berakhir pulalah Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Dan status tanahnya kembali menjadi Hak Pengelolaan an. PT. PERUMNAS.

Sertifikat Ganda.

Adapun yang dimaksud dengan Sertifikat Ganda / Tumpang tindih Hak adalah peristiwa dimana diatas sebidang tanah diterbitkan 2 buah sertifikat pada waktu yang berbeda dengan jenis hak yang sama, atas nama 2 Orang yang berbeda. Padahal secara prinsip bahwa tiap bidang tanah memiliki posisi ( koordinat ) tunggal dimuka bumi ini, sehingga idealnya tiap bidang tanah hanya memiliki 1 Sertifikat Hak  Atas Tanah saja, kecuali Hak Diatas Hak.  

Image : www.google.com/image

 sumber:landsdiary.blogspot